Algunos de los que respondieron sostenían que la Norma debería cubrir únicamente las propiedades de inversión mantenidas por entidades especializadas en este tipo de propiedades (y, quizás, también en otras inversiones) sin dar cobertura a las propiedades de inversión de otras entidades. El Consejo rechazó esta postura porque no encontró ningún modo de distinguir rigurosamente, desde un punto de vista conceptual y práctico, algún tipo de entidades para las que el modelo del valor razonable pudiera ser más o menos apropiado.

Algunos de los que respondieron sostenían que el Consejo debía limitar el alcance de la Norma a las entidades que tuvieran un segmento, sobre el que debieran informar, cuya actividad principal fuera las propiedades de inversión. Asimismo, se indicaba que un método ligado a los segmentos sobre los que debe informarse, exigiría que una entidad adopte el modelo del valor razonable cuando considere que su actividad relacionada con propiedades de inversión es un elemento importante de su rendimiento financiero, y permitiría que la entidad adoptase la NIC 16 en otros casos.

Un método ligado a los segmentos sobre los que debe informarse, conduciría a la falta de comparabilidad entre propiedades de inversión incluidas en el segmento de propiedades de inversión y en otros segmento. Por esta razón, el Consejo rechazó tal enfoque.

[Eliminado]

En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que es arrendada y ocupada por otra entidad del mismo grupo. La propiedad no cumple las condiciones para considerarse como propiedad de inversión en los estados financieros consolidados que incluyen ambas entidades porque, desde una perspectiva de grupo, es ocupada por el dueño. Sin embargo, desde el punto de vista de la entidad individual propietaria, la propiedad es una propiedad de inversión si cumple la definición prevista en la Norma.

Algunos de los que respondieron entienden que la definición de propiedades de inversión debería excluir las propiedades que son ocupadas por otra entidad del mismo grupo. Alternativamente, sugieren que la Norma no debería exigir la contabilización de las propiedades de inversión en los estados financieros individuales, en el caso de propiedades que no cumplen las condiciones para considerarse como propiedades de inversión en los estados financieros consolidados. Ellos creen que:

Algunos de los que respondieron creen que la definición de propiedades de inversión debería excluir las propiedades ocupadas por cualquier parte relacionada. Aducen que las partes relacionadas no fijan las cuotas de arrendamiento como se haría en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua, que frecuentemente es difícil establecer si la renta es congruente con precios fijados en transacciones realizadas en condiciones de independencia mutua y qué otras rentas podrían estar sujetas a cambios arbitrarios. Sugieren que el valor razonable es menos relevante cuando las propiedades están sometidas a arrendamientos cuyos precios no se fijan como se lo haría en transacciones realizadas en condiciones de independencia mutua.

El Consejo no encontró justificación para el tratamiento diferenciado entre las propiedades arrendadas a otra entidad del mismo grupo (o a alguna otra parte relacionada) y las propiedades arrendadas a otras partes. En consecuencia, el Consejo decidió que todas las entidades deberían emplear el mismo tratamiento contable, independientemente de la identidad del arrendatario.

[Eliminado]

La NIC 20 Contabilización de las Subvenciones del Gobierno e Información a Revelar sobre Ayudas Gubernamentales permite dos métodos de presentación de las subvenciones relacionadas con activos (bien reconociéndolas como partidas de ingresos diferidos, amortizándose a lo largo de la vida útil del activo, bien como deducciones del importe en libros del activo). Algunos opinan que ambos métodos están basados en el modelo del costo histórico y no son congruentes con el modelo del valor razonable previsto en la norma. De hecho, el Proyecto de Norma E65 Agricultura, en el cual se propone un modelo del valor razonable para activos biológicos, considera ciertos aspectos relativos a las subvenciones del gobierno, ya que éstos constituyen un factor significativo en la contabilización de las explotaciones agrícolas de algunos países.

Algunos de los que respondieron instaron al IASC a modificar el tratamiento contable de las subvenciones del gobierno relacionadas con las propiedades de inversión. Sin embargo, la mayoría coincidió en que el IASC no debería tratar por ahora este aspecto de las subvenciones gubernamentales. El Consejo decidió no revisar este aspecto de la NIC 20 en el proyecto sobre Propiedades de Inversión.

Algunos de los que respondieron sugirieron que el IASC debería comenzar una amplia revisión de la NIC 20 con cierta urgencia. A principios del 2000, el grupo de emisores de normas G4+1 publicó un Documento de Discusión Contabilización para el Receptor de Transferencias No Recíprocas, Excluidas las Aportaciones de los Propietarios: su Definición, Reconocimiento y Medición. El plan de trabajo del Consejo no incluye actualmente ningún proyecto sobre la contabilización de subvenciones del gobierno u otras formas de transferencias no recíprocas.

En la NIC 25, se permitía que una entidad escogiese entre varios tratamientos contables para las propiedades de inversión (costo menos depreciación en función del tratamiento por punto de referencia de la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo; monto revaluado menos depreciación en función del tratamiento alternativo permitido de la NIC 16; costo menos deterioro según la NIC 25 o importe revaluado según la NIC 25).7

El E64 proponía que todas las propiedades de inversión debían ser medidas a valor razonable. Los defensores del modelo del valor razonable creen que los valores razonables dan a los usuarios de los estados financieros información más útil que otras mediciones, tales como el costo depreciado. Bajo su punto de vista, los ingresos por arrendamiento y los cambios en el valor razonable están indisolublemente ligados como componentes integrales del rendimiento financiero de una propiedad de inversión, y la medición al valor razonable es necesaria si se va a reportar tal rendimiento financiero se va a informar de forma que resulte significativa.

Los partidarios del modelo del valor razonable también señalan que una propiedad de inversión genera flujos de efectivo mayormente independientes de los otros activos mantenidos por una entidad. Desde su punto de vista, la generación de flujos de efectivo independientes a través del arrendamiento o las plusvalías generadas, distingue las propiedades de inversión de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. Los defensores del modelo del valor razonable para propiedades de inversión, aducen que esta distinción hace que el modelo del valor razonable sea más apropiado para propiedades de inversión que para las ocupadas por el dueño.

Esta es la primera vez que el Consejo ha propuesto el requerimiento de un modelo contable basado en el valor razonable para activos no financieros. Las cartas de comentarios al E64 mostraron que, aunque muchos apoyan este paso, muchos otros tienen aún reservas significativas, tanto desde el punto de vista conceptual como práctico, acerca de la extensión del modelo del valor razonable a los activos no financieros, particularmente (aunque no exclusivamente) en aquellas entidades cuya actividad principal no consiste en mantener propiedades para generar plusvalías. Por otra parte, algunos creen que ciertos mercados de propiedades de inversión no están todavía lo suficientemente maduros como para que el modelo del valor razonable funcione satisfactoriamente. Además, algunos creen que es imposible la creación de una definición rigurosa de propiedad de inversión, y esto hace impracticable el requerimiento, en el momento presente, del modelo del valor razonable.

Por estas razones, el Consejo cree que es imposible, en este estado de cosas, requerir el modelo del valor razonable para las propiedades de inversión. Al mismo tiempo, el Consejo considera que es deseable permitir el modelo de valor razonable. La evolución que supone este paso adelante permitirá que los preparadores y usuarios obtengan más experiencia trabajando con el modelo del valor razonable, y dará tiempo para que ciertos mercados de propiedades logren una mayor madurez.

La NIC 40 permite que las entidades elijan entre un modelo del valor razonable y un modelo del costo. Una entidad aplicará el modelo elegido a todas sus propiedades de inversión. [Esta elección no está disponible para la contabilidad por un arrendatario de una propiedad de inversión en una operación de arrendamiento operativo como si fuera de arrendamiento financiero —véase la modificación realizada en 2003 sobre los Fundamentos de las Conclusiones del IASB]. El modelo del valor razonable es el propuesto en el E64: la propiedad de inversión debe ser medida por su valor realizable, y los cambios en el valor realizable deben reconocerse en el estado de resultados. El modelo del costo es el tratamiento de referencia9 en la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo: la propiedad de inversión debe ser medida por su costo menos depreciación (menos cualquier pérdida por deterioro acumulada). La entidad que elija el modelo del costo debe revelar el valor razonable de sus propiedades de inversión.

Según la NIC 8 Ganancia o Pérdida Neta del Periodo, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables10, un cambio en las políticas contables, de un modelo a otro, debería efectuarse sólo cuando el cambio produzca una presentación más adecuada de los sucesos o transacciones.11 El Consejo concluyó que es altamente improbable que esto ocurra en caso de cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo y esta conclusión está reflejada en el párrafo 25 31 de la Norma.

El Consejo cree que no es deseable permitir tres tratamientos diferentes para las propiedades de inversión. En consecuencia, si una entidad no adopta el modelo del valor razonable, la Norma le requiere el tratamiento por punto de referencia previsto en la NIC 16, y no le permite el uso del tratamiento alternativo permitido. No obstante, la entidad puede todavía emplear el tratamiento alternativo permitido para otras propiedades cubiertas por la NIC 16.12

La profesión de tasador tendrá un papel importante en la implementación de la Norma. En consecuencia, en el desarrollo de guías sobre el valor razonable de las propiedades de inversión, el Consejo no sólo consideró guías similares recogidas en otras obras del IASC, sino también las Normas Internacionales de Valoración (NIV) elaboradas por el Comité de Normas Internacionales de Valoración (NIV). El Consejo entiende que el CNIV está planteando revisar, y quizás revise, sus Normas en un futuro próximo.

El Consejo cree que el concepto del IASC de valor razonable es similar al concepto de valor de mercado del CNIV. Este define al valor de mercado como “el importe estimado por el cual un activo debería intercambiarse, en la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor interesados, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua tras un estudio adecuado de mercado, en la cual las partes actúan con conocimiento, prudencia y sin compulsión”. El Consejo cree que las guías reflejadas en los párrafos 29 a 30 36, 37 y 32 a 38 39 a 44 de la Norma son, en sustancia (y en gran medida textualmente) idénticas a las guías contenidas en la NIV 1.14

Algunos de los que respondieron creen que el valor razonable debe determinarse sobre la base de una tasación independiente, para favorecer la comparabilidad de los valores razonables sobre los que se informa. Otros, basándose en un criterio de costo-beneficio, creen que el IASC no debe exigir (y quizás ni siquiera promover) una tasación independiente. Creen que quienes elaboran la información son los que, en consulta con los auditores, deben decidir si una entidad tiene los recursos internos suficientes para determinar valores razonables fiables. Algunos también creen que en algunos mercados no existen tasadores independientes con la adecuada experiencia.

El Consejo concluyó que un tasador independiente no siempre es necesario. Por ello, como se propone en el E64, la Norma aconseja, pero no exige, que una entidad determine el valor razonable de todas sus propiedades de inversión sobre la base de una tasación hecha por un tasador independiente de reconocida cualificación profesional y con suficiente experiencia en la zona y categoría de la propiedad de inversión objeto de valuación. Este enfoque es congruente con el enfoque de valoración actuarial contemplado en la NIC 19 Beneficios a los Empleados (véase la NIC 19, párrafo 57).17

El E64 incluyó una presunción refutable de que una entidad podrá determinar el valor razonable de una propiedad mantenida para su arrendamiento o valorización. El E64 también propuso una excepción a la fiabilidad: la NIC 16 debe ser aplicada si existe clara evidencia, cuando la entidad adquiere o construye una propiedad, de que el valor razonable no podrá determinarse continuamente de una manera fiable.

Algunos de los que respondieron se opusieron a varios aspectos de esta propuesta, utilizando uno o más de los siguientes fundamentos:

El Consejo concluyó que tanto la presunción refutable como la excepción a la fiabilidad debían ser mantenidas, aunque decidió implementarlas de un modo diferente. En el E64, ellas fueron implementadas de forma que una propiedad fuera excluida de las propiedades de inversión si se refutaba la citada presunción. Algunos de los que respondieron percibieron que sería confuso que esa excepción a la fiabilidad se incluyera en la definición. En consecuencia, el Consejo cambió de sitio la excepción a la fiabilidad, desde la definición a la sección relativa a la medición posterior (párrafos 47 a 49 53 a 55).

De acuerdo con el E64, una entidad no debe dejar de usar el modelo del valor razonable si las transacciones de mercado comparables llegan a ser menos frecuentes, o si se reduce la información disponible sobre precios de mercado. Algunos de los que respondieron mostraron su desacuerdo con esta propuesta. Argumentaron que podrían existir casos en que las estimaciones fiables no estuvieran disponibles a lo largo del tiempo y que, por tanto, sería engañoso continuar con la contabilización a valor razonable en esos casos. El Consejo decidió que era importante conservar la propuesta recogida en el E64, pues de otra forma las entidades podrían usar una excepción a la fiabilidad como una excusa para interrumpir la contabilización a valor razonable en un mercado declinante.18

Para los casos en que la excepción a la fiabilidad sea de aplicación, el E64 propuso que la entidad debe continuar aplicando la NIC 16 hasta que se disponga de la propiedad. Algunos de los que respondieron propusieron que una entidad comenzase a aplicar el modelo del valor razonable una vez que el valor razonable pudiera ser medido con fiabilidad. El Consejo rechazó esta propuesta porque la determinación del momento en que el valor razonable puede ser medido con fiabilidad, sería inevitablemente una decisión subjetiva y esta subjetividad podría conducir a una aplicación incongruente.

El E64 no propuso ninguna revelación de información específica cuando la excepción a la fiabilidad se aplique. Algunos de los que respondieron percibieron que esa revelación sería importante en tales casos. De acuerdo con ello, el Consejo decidió incluir información a revelar congruente con los párrafos 170(b) de la NIC 3919 (véanse los párrafos 68 y 69(e) 78 y 79(e) de la NIC 40). El párrafo 170(b) de la NIC 39 requiere la revelación de información sobre los activos financieros cuyo valor razonable no pueda ser medido de forma fiable.

Algunos de los que respondieron sugirieron que los incrementos debían ser reconocidos en el patrimonio y los decrementos en el estado de resultados. Esto es similar al modelo de revaluación que conforma el tratamiento alternativo permitido25 en la NIC 16 (excepto por defecto de depreciación).

Como se propuso en el E64, el Consejo concluyó que, en el modelo del valor razonable, los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión debían ser reconocidas en el estado de resultados como parte integrante de la ganancia o pérdida del periodo. Los argumentos para esta propuesta son los siguientes: