La Norma Internacional de Contabilidad 40 Propiedades de Inversión (NIC 40) está contenida en los párrafos 1 a 86. Aunque la Norma conserva el formato IASC que tenía cuando fue adoptada por el IASB, todos los párrafos tienen igual valor normativo. La NIC 40 debe ser entendida en el contexto de su objetivo y de los Fundamentos de las Conclusiones del IASB, del Prólogo a las Normas NIIF y del Marco Conceptual para la Información Financiera. La NIC 8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores proporciona una base para seleccionar y aplicar las políticas contables en ausencia de guías explícitas. [Referencia:párrafos 10 y 12, NIC 8]
1 | El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes. |
2 | Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, medición y revelación de información de las propiedades de inversión. |
3 | [Eliminado] |
4 | Esta Norma no es aplicable a:
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5 | Los siguientes términos se usan en esta Norma con los significados que a continuación se especifican: Importe en libros es el importe por el que un activo se reconoce en el estado de situación financiera. Costo es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en el momento de su adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable, el importe que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo, la NIIF 2 Pagos Basados en Acciones. Valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición. (Véase la NIIF 13 Medición del Valor Razonable). Propiedad de inversión es una propiedad (terreno o un edificio —o parte de un edificio— o ambos) mantenida (por el dueño o por el arrendatario como un activo por derecho de uso [Referencia:párrafo FC10A, Fundamentos de las Conclusiones y párrafos FC295 y FC178, Fundamentos de las Conclusiones, NIIF 16]) para obtener rentas o apreciación del capital o con ambos fines y no para:
[Referencia:párrafos B30 a B39, Fundamentos de las Conclusiones]
Propiedades ocupadas por el dueño son las propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario como un activo por derecho de uso) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. |
6 | [Eliminado] |
7 | Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, apreciación del capital o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera flujos de efectivo que son en gran medida independientes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las propiedades de inversión de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. La NIC 16 se aplica a propiedades ocupadas por el propietario [Referencia:párrafo 2, NIC 16] y la NIIF 16 Arrendamientos para propiedades ocupadas por el propietario mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso [Referencia:párrafo 3, NIIF 16]. |
8 | Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversión:
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9 | Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma:
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10 | Ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o apreciación del capital, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo [Enlace al párrafo B39, Fundamentos de las Conclusiones sobre las razones por las que no se han proporcionado guías cuantitativas] para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos. |
11 | En ciertos casos, la entidad suministra servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad. Esta entidad tratará dicho elemento como propiedad de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podría ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan. |
12 | En otros casos, los servicios proporcionados son un componente más significativo. Por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada por éste y no propiedad de inversión. |
13 | Podría ser difícil determinar si los servicios secundarios son tan significativos [Enlace al párrafo B39, Fundamentos de las Conclusiones sobre las razones por las que no se han proporcionado guías cuantitativas] que una propiedad no cumple los requisitos de una propiedad de inversión. Por ejemplo, el dueño de un hotel transfiere algunas veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de administración. Los términos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, la posición del dueño podría ser, en el fondo, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueño podría simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestión diaria, pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel. [Referencia:párrafos B37 y B38, Fundamentos de las Conclusiones]
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14 | Se requiere un juicio para determinar si una propiedad cumple los requisitos como propiedades de inversión. La entidad desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio de forma congruente, de acuerdo con la definición de propiedad de inversión y con las guías correspondientes que figuran en los párrafos 7 a 13. El párrafo 75(c) requiere que la entidad revele dichos criterios cuando la clasificación resulte difícil. |
14A | También se necesita el juicio profesional para determinar si la adquisición de las propiedades de inversión es la adquisición de un activo o un grupo de activos o una combinación de negocios dentro del alcance de la NIIF 3 Combinaciones de Negocios. Para determinar si es una combinación de negocios debe hacerse referencia a la NIIF 3. La discusión de los párrafos 7 a 14 de esta Norma está relacionada con si la propiedad es, o no, una propiedad ocupada por el propietario o una propiedad de inversión y no con la determinación de si la adquisición de la propiedad es, o no, una combinación de negocios como se define en la NIIF 3. La determinación de si una transacción específica cumple la definición de una combinación de negocios como se define en la NIIF 3 e incluye una propiedad de inversión como se define en esta Norma requiere la aplicación separada de ambas Normas. |
15 | En algunos casos, una entidad tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra subsidiaria del mismo grupo y es ocupado por éstas. Esta propiedad no se calificará como de propiedad de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, la propiedad es de inversión si cumple con la definición del párrafo 5. Por lo tanto, el arrendador tratará la propiedad como de inversión en sus estados financieros individuales. [Referencia:párrafos B21 a B24, Fundamentos de las Conclusiones]
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16 | Las propiedades de inversión se reconocerán [Referencia:Marco Conceptual párrafo 5.1] como activos cuando, y sólo cuando:
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17 | Según este criterio de reconocimiento [Referencia:párrafo 16], la entidad evaluará todos los costos de sus propiedades de inversión, en el momento en que incurra en ellos. Estos costos comprenderán tanto aquéllos en que se ha incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de propiedades, como los costos incurridos posteriormente [Referencia:párrafos B40 a B42, Fundamentos de las Conclusiones] para añadir, sustituir parte o mantener el elemento correspondiente. |
18 | De acuerdo con el criterio de reconocimiento contenido en el párrafo 16, la entidad no reconocerá, en el importe en libros de una propiedad de inversión, los costos derivados del mantenimiento diario del elemento. Tales costos se reconocerán en el resultado cuando se incurra en ellos. Los costos del mantenimiento diario son principalmente los costos de mano de obra y los consumibles, que pueden incluir el costo de pequeños componentes. El objetivo de estos desembolsos se describe a menudo como “reparaciones y conservación” de la propiedad. |
19 | Algunos componentes de las propiedades de inversión podrían haber sido adquiridos en sustitución de otros anteriores. Por ejemplo, las paredes interiores pueden sustituirse por otras distintas de las originales. Según el criterio de reconocimiento, la entidad reconocerá en el importe en libros de una propiedad de inversión el costo de sustituir un componente del mismo, siempre que satisfaga los criterios de reconocimiento [Referencia:párrafo 16] desde el mismo momento en que se incurra en dicho costo. El importe en libros de estos componentes sustituidos se dará de baja de acuerdo con los criterios de baja en cuentas contemplados en esta Norma. [Referencia:párrafos 66 a 73 (en particular el párrafo 68)]
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19A | Una propiedad de inversión mantenida por un arrendatario como un activo por derecho de uso se reconocerá de acuerdo con la NIIF 16.[Referencia:párrafo 22, NIIF 16] |
20 | Las propiedades de inversión de las que es dueño se medirán inicialmente al costo. Los costos asociados a la transacción se incluirán en la medición inicial. |
21 | El costo de adquisición de una propiedad de inversión comprenderá su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades y otros costos asociados a la transacción. |
22 | [Eliminado] |
23 | El costo de una propiedad de inversión no se incrementará por:
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24 | Si el pago por una propiedad de inversión se aplazase, su costo será el equivalente al precio de contado. La diferencia entre esta cuantía y el total de pagos se reconocerá como un gasto por intereses durante el periodo de aplazamiento. |
25 | [Eliminado] |
26 | [Eliminado] |
27 | Algunas propiedades de inversión pueden haber sido adquiridas a cambio de uno o varios activos no monetarios, o de una combinación de activos monetarios y no monetarios. La siguiente discusión se refiere a la permuta de un activo no monetario por otro, pero también es aplicable a todas las permutas descritas en la frase anterior. El costo de dicha propiedad de inversión se medirá por su valor razonable, a menos que (a) la transacción de intercambio no tenga carácter comercial [Referencia:párrafo 28] o (b) no pueda medirse con fiabilidad el valor razonable del activo recibido ni el del activo entregado [Referencia:párrafo 29]. El activo adquirido se medirá de esta forma incluso cuando la entidad no pueda dar de baja inmediatamente el activo entregado. Si el activo adquirido no se mide por su valor razonable, su costo se medirá por el importe en libros del activo entregado. |
28 | Una entidad determinará si una transacción de intercambio tiene carácter comercial mediante la consideración de la medida en que se espera que cambien sus flujos de efectivo futuros como resultado de la transacción. Una transacción de intercambio tiene naturaleza comercial si:
Al determinar si una permuta tiene carácter comercial, el valor específico para la entidad de la parte de sus actividades afectadas por la transacción deberá tener en cuenta los flujos de efectivo después de impuestos. El resultado de estos análisis puede ser claro sin que la entidad tenga que realizar cálculos detallados. |
29 | El valor razonable de un activo, puede medirse con fiabilidad si (a) la variabilidad en el rango de las mediciones del valor razonable del activo no es significativa, o (b) las probabilidades de las diferentes estimaciones, dentro de ese rango, pueden ser evaluadas razonablemente y utilizadas en la medición del valor razonable. Si la entidad es capaz de medir de forma fiable los valores razonables del activo recibido o del activo entregado, entonces se utilizará el valor razonable del activo entregado para medir el costo del activo recibido, a menos que se tenga una evidencia más clara del valor razonable del activo recibido. |
29A | Una propiedad de inversión, mantenida por un arrendatario como un activo por derecho de uso se medirá inicialmente a su costo de acuerdo con la NIIF 16. [Referencia:párrafos 23 a 25, NIIF 16] |
30 | A excepción de lo señalado en los párrafos 32A y párrafos 34, la entidad elegirá como política contable el modelo del valor razonable, contenido en los párrafos 33 a 55, o el modelo del costo, contenido en el párrafo 56, y aplicará esa política a todas sus propiedades de inversión. |
31 | La NIC 8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores señala [Referencia:párrafo 14(b), NIC 8] que se realizará un cambio voluntario en las políticas contables únicamente si dicho cambio diese lugar a que los estados financieros proporcionen información fiableE1 y más relevante [Referencia:Marco Conceptual párrafos 2.6 a 2.11] sobre los efectos de las transacciones, otros eventos o condiciones sobre la situación financiera de la entidad, el rendimiento financiero o los flujos de efectivo. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable [Referencia:párrafos 33 a 55] al modelo del costo [Referencia:párrafo 56] proporcione una presentación más relevante. [Referencia:párrafo FC50, Fundamentos de las Conclusiones]
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| E1 | [El término “representación razonable”, que se utilizaba en el Marco Conceptual emitido en 2018, abarca las características principales que el Marco Conceptual anterior denominaba “fiabilidad” (referencia Marco Conceptual párrafos 2.12 a 2.19 y párrafos FC2.21 a FC2.31, Fundamentos de las Conclusiones).] |
32 | Esta Norma requiere a todas las entidades medir el valor razonable de sus propiedades de inversión para propósitos de medición (modelo del valor razonable [Referencia:párrafo 33]) o revelación [Referencia:párrafo 79(e)] (modelo del costo [Referencia:párrafo 56]). Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a medir el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo medido. [Referencia:párrafos B55 y B56, Fundamentos de las Conclusiones] |
32A | La entidad puede:
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32B | Algunas entidades operan, interna o externamente, un fondo de inversión que proporciona inversiones con ganancias determinadas por unidades en el fondo. Análogamente, algunas entidades emiten grupos de contratos de seguro con componentes de participación directa, para los cuales los elementos subyacentes incluyen propiedad de inversión. A efectos de los párrafos 32A y 32B solo, los contratos del seguro incluyen contratos de inversión con componentes de participación discrecional. El párrafo 32A no permite que una entidad mida una propiedad tenida por el fondo parcialmente al costo y parcialmente a valor razonable. (Véase la NIIF 17 Contratos de Seguro para los términos usados en este párrafo que están definidos en esa Norma.) [Referencia:párrafo B34, Fundamentos de las Conclusiones y NIIF 17, párrafo FC65(c), Fundamentos de las Conclusiones]
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32C | Si una entidad escoge modelos diferentes para las dos categorías descritas en el párrafo 32A, las ventas de propiedades de inversión que se hagan entre conjuntos de activos medidos usando diferentes modelos se deben reconocer a su valor razonable, y el cambio acumulativo en el valor razonable se debe reconocer en resultados. De acuerdo con ello, si la propiedad para inversión es vendida desde un conjunto en el cual se usa el modelo de valor razonable [Referencia:párrafos 33 a 55] a otro en que se emplea el modelo del costo [Referencia:párrafo 56], el valor razonable de la propiedad en la fecha de la venta será su costo atribuido. |
33 | Con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya escogido el modelo del valor razonable medirá todas sus propiedades de inversión al valor razonable, excepto en los casos descritos en el párrafo 53. |
34 | [Eliminado] |
35 | Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión se incluirán en el resultado del periodo en que surjan. [Referencia:párrafos B63 a B65, Fundamentos de las Conclusiones]
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36 a 39 | [Eliminado] |
40 | Cuando se mide el valor razonable de una propiedad de inversión de acuerdo con la NIIF 13, una entidad se asegurará de que el valor razonable refleja, entre otras cosas, los ingresos por alquileres de los arrendamientos actuales y otros supuestos que los participantes del mercado utilizarían al fijar el precio de la propiedad de inversión en condiciones de mercado actuales. |
40A | Cuando un arrendatario usa el modelo del valor razonable para medir una propiedad de inversión que se mantiene como un activo por derecho de uso, medirá el activo por derecho de uso, y no la propiedad de inversión subyacente, a valor razonable. |
41 | La NIIF 16 especifica las bases para el reconocimiento inicial del costo de una propiedad de inversión mantenida por un arrendatario como un activo por derecho de uso. [Referencia:párrafos 23 a 25, NIIF 16] El párrafo 33 requiere que la propiedad de inversión mantenida por un arrendatario como activo por derecho de uso se mida nuevamente, si fuera necesario, por su valor razonable, si la entidad elige el modelo del valor razonable. Cuando los pagos por arrendamiento son a tasas de interés de mercado, el valor razonable de una propiedad de inversión mantenida por un arrendatario como un activo por derecho de uso en el momento de la adquisición, neto de todos los pagos por arrendamiento esperados (incluyendo los relacionados con los pasivos por arrendamiento reconocidos) debe ser cero. Por tanto, volver a medir un activo por derecho de uso desde el costo, de acuerdo con la NIIF 16 al valor razonable, de acuerdo con el párrafo 33, (teniendo en cuenta los requerimientos del párrafo 50) no debería dar lugar a ninguna pérdida o ganancia inicial, a menos que el valor razonable fuera determinado en diferentes momentos del tiempo. Esto podría suceder cuando se ha elegido aplicar el modelo del valor razonable después del reconocimiento inicial. |
42 a 47 | [Eliminado] |
48 | En casos excepcionales, cuando una entidad adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedades de inversión, después de un cambio en su uso) puede existir evidencia clara de que la variación del rango de las mediciones del valor razonable será muy alta y las probabilidades de los distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola medición del valor razonable queda invalidada. Esta situación podría indicar que el valor razonable de la propiedad no podrá ser medido con fiabilidad de una manera continua (véase el párrafo 53). |
49 | [Eliminado] |
50 | Al determinar el importe en libros de una propiedad de inversión según el modelo del valor razonable, una entidad no duplicará la contabilización de activos o pasivos que se reconozcan como activos y pasivos separados. Por ejemplo:
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51 | [Eliminado] |
52 | En algunos casos, la entidad espera que el valor presente de sus pagos relativos a una propiedad de inversión (distintos de los pagos relativos a los pasivos financieros reconocidos) exceda al valor presente de los flujos de efectivo por recibir. La entidad aplicará la NIC 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes, para determinar si debe reconocer un pasivo y cómo debe proceder, en tal caso, a su medición. |
53 | Existe una presunción refutable de que una entidad podrá medir, de forma fiable y continua, el valor razonable de una propiedad de inversión. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando la entidad adquiera por primera vez una propiedad de inversión (o cuando un inmueble existente se convierta por primera vez en propiedades de inversión después de un cambio en su uso) existe evidencia clara de que la entidad no va a poder medir de forma fiable y continua el valor razonable de la propiedad de inversión. Esto surge cuando, y solo cuando, el mercado para propiedades similares está inactivo (es decir, existen pocas transacciones recientes, las cotizaciones de precios no son actuales o los precios de transacciones observadas indican que el vendedor estuvo forzado a vender), y no se pueda disponer de otras formas de medir el valor razonable (por ejemplo, a partir de las proyecciones de flujos de efectivo descontados). Si una entidad estableciese que el valor razonable de una propiedad de inversión en construcción no se puede medir con fiabilidad, pero espera que lo sea cuando finalice su construcción, medirá dicha propiedad de inversión en construcción por su costo hasta que pueda determinar su valor razonable de forma fiable o haya completado su construcción (lo que suceda en primer lugar). [Referencia:párrafos FC15 a FC17, Fundamentos de las Conclusiones] Si una entidad determinase que el valor razonable de una propiedad de inversión (distinta de una propiedad de inversión en construcción) no se puede medir con fiabilidad de una forma continuada, la entidad medirá dicha propiedad de inversión aplicando el modelo del costo de la NIC 16 para propiedades de inversión de las que sea dueña. [Referencia:párrafo 56(c)] o de acuerdo con la NIIF 16 para propiedades de inversión mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso [Referencia:párrafo 56(b)]. Se supondrá que el valor residual de la propiedad de inversión es cero. La entidad continuará aplicando la NIC 16 o la NIIF 16 hasta la disposición de las propiedades de inversión. |
53A | Una vez que una entidad sea capaz de medir con fiabilidad el valor razonable de una propiedad de inversión en construcción que anteriormente haya sido medida al costo, medirá dicho inmueble por su valor razonable. Una vez finalizada la construcción de ese inmueble, supondrá que el valor razonable puede medirse con fiabilidad. Si no fuera el caso, de acuerdo con el párrafo 53, la propiedad se contabilizará usando el modelo del costo de acuerdo con la NIC 16 para activos que sean de su propiedad [Referencia:párrafo 56(c)] o la NIIF 16 para propiedades de inversión mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso [Referencia:párrafo 56(b)] |
53B | La presunción de que el valor razonable de las propiedad de inversión en construcción puede medirse con fiabilidad puede ser refutable solo en su reconocimiento inicial. Una entidad que haya medido una partida de propiedades de inversión en construcción por su valor razonable no puede concluir que el valor razonable de dicha propiedad de inversión una vez terminada no puede medirse con fiabilidad. |
54 | En casos excepcionales, cuando una entidad se vea forzada, por la razón dada en el párrafo 53, a medir una propiedad de inversión utilizando el modelo del costo de acuerdo con la NIC 16 o la NIIF 16 [Referencia:párrafo 56(b) y (c)], medirá el resto de sus propiedades de inversión por su valor razonable, incluyendo las que estén en construcción. En estos casos, aunque una entidad puede utilizar el modelo del costo para una propiedad de inversión, en particular continuará contabilizando cada uno de los restantes inmuebles usando el modelo del valor razonable [Referencia:párrafos 33 a 55]. |
55 | Si la entidad ha medido previamente una propiedad de inversión por su valor razonable, continuará midiéndola a valor razonable hasta que se disponga de la misma (o hasta que la propiedad sea ocupada por el propietario, o la entidad comience la transformación del mismo para venderlo en el curso ordinario de su actividad [Referencia:párrafo 9(a)]) aunque las transacciones comparables en el mercado se hicieran menos frecuentes, o bien los precios de mercado estuvieran disponibles menos fácilmente. |
56 | Después del reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo del costo medirá sus propiedades de inversión:
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57 | Se realizarán transferencias a, o de, propiedad de inversión cuando, y solo cuando, exista un cambio en su uso, que se haya evidenciado por: Un cambio de uso ocurre cuando la propiedad cumple, o deja de cumplir, la definición de propiedades de inversión y existe evidencia del cambio de uso. Aisladamente, un cambio en las intenciones de la gerencia de uso de una propiedad no proporciona evidencia de un cambio de uso. Ejemplos de evidencia de un cambio de uso incluyen:
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58 | Cuando la entidad decida disponer de una propiedad de inversión sin hacer un desarrollo específico, continuará calificando a la propiedad como de inversión hasta que sea dada de baja en cuentas (eliminado del estado de situación financiera) y no lo tratará como si fuera un elemento de los inventarios. De forma similar, si la entidad reinicia el desarrollo de una propiedad de inversión, para continuar manteniéndolo en el futuro como propiedad de inversión, ésta permanecerá como tal y no se reclasificará como propiedades ocupadas por el dueño durante su nueva etapa de desarrollo. |
59 | Los párrafos 60 a 65 tratan problemas de reconocimiento y medición que son aplicables cuando la entidad aplica el modelo del valor razonable [Referencia:párrafos 33 a 55] para las propiedades de inversión. Cuando la entidad utiliza el modelo del costo, [Referencia:párrafo 56] las transferencias entre propiedades de inversión, propiedades ocupadas por el dueño e inventarios, no varían el importe en libros ni el costo de dichas propiedades, a efectos de medición o información a revelar. |
60 | Para la transferencia de propiedades de inversión, contabilizadas según su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16, la NIIF 16 o la NIC 2, será el valor razonable en la fecha del cambio de uso. |
61 | Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que se contabilizará por su valor razonable, una entidad aplicará la NIC 16 para propiedades de inversión de las que sea dueña y la NIIF 16 para propiedades mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso hasta la fecha del cambio de uso. La entidad tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16 o la NIIF 16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría una revaluación aplicando lo dispuesto en la NIC 16. |
62 | Hasta la fecha en la que las propiedades ocupadas por el dueño se conviertan en propiedades de inversión, contabilizadas por su valor razonable, la entidad continuará depreciando la propiedad (o el activo por derecho de uso) y reconocerá cualquier pérdida por deterioro de valor que haya ocurrido. La entidad tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16 o la NIIF 16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría una revaluación aplicando lo dispuesto en la NIC 16. En otras palabras:
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63 | En caso de la transferencia de un elemento desde inventarios a propiedades de inversión, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del periodo. |
64 | El tratamiento de transferencias de inventarios a propiedades de inversión, que vayan a ser contabilizadas por su valor razonable, habrá de ser coherente con el tratamiento de las ventas de inventarios. |
65 | Cuando una entidad termine la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión construida por la propia entidad, que vaya a ser contabilizada por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, se reconocerá en el resultado del periodo. |
66 | Las propiedades de inversión se darán de baja en cuentas (eliminadas del estado de situación financiera) en el momento de su disposición o cuando las propiedades de inversión queden permanentemente retiradas de uso y no se esperen beneficios económicos futuros procedentes de su disposición. |
67 | La disposición de una propiedad de inversión puede producirse bien por su venta o por su incorporación a un arrendamiento financiero. La fecha de disposición de la propiedad de inversión es la fecha en que el receptor obtiene su control de acuerdo con los requerimientos de la NIIF 15 para determinar cuándo se satisface una obligación de desempeño. [Referencia:párrafo 31, NIIF 15] La NIIF 16 se aplicará a una disposición afectada por la contratación de un arrendamiento financiero y una venta con arrendamiento posterior. [Referencia:párrafos 62 a 66 y 98 a 103, NIIF 16] |
68 | Si, de acuerdo con el criterio de reconocimiento del párrafo 16, la entidad reconociera dentro del importe en libros de un activo el costo de derivado de la sustitución de parte del propiedad de inversión, dará de baja el importe en libros de la parte sustituida. Para las propiedades de inversión contabilizadas según el modelo del costo, [Referencia:párrafo 56] el elemento sustituido podría no ser un elemento que se hubiera amortizado de forma independiente. Si no fuera practicable para la entidad determinar el importe en libros del elemento sustituido, podrá utilizar el costo de la sustitución como indicativo de cuál era el costo del elemento sustituido en el momento en el que fue adquirido o construido. Según el modelo del valor razonable, [Referencia:párrafos 33 a 55] el valor razonable de la propiedad de inversión podrá ya reflejar la pérdida de valor del elemento que va a ser sustituido. En otros casos puede ser difícil distinguir qué importe del valor razonable debería reducirse por causa del elemento que va a ser sustituido. Una alternativa para proceder a esta reducción del valor razonable del elemento sustituido, cuando no resulte practicable hacerlo directamente, es incluir el costo de la sustitución en el importe en libros del activo, y luego volver a evaluar el valor razonable, de forma similar a lo requerido para ampliaciones que no implican sustitución. |
69 | La pérdida o ganancia resultante del retiro o la disposición de una propiedad de inversión, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción y el importe en libros del activo, y se reconocerá en el resultado del periodo en que tenga lugar el retiro o la disposición (a menos que la NIIF 16 exija otra cosa, en el caso de una venta con arrendamiento posterior [Referencia:párrafos 98 a 103, NIIF 16]. |
70 | El importe de la contraprestación a incluir en la ganancia o pérdida que surge de la baja en cuentas de una partida de una propiedad de inversión se determina de acuerdo con los requerimientos para determinar el precio de la transacción de los párrafos 47 a 72 de la NIIF 15. Los cambios posteriores al importe estimado de la contraprestación incluida en la ganancia o pérdida se contabilizarán de acuerdo con los requerimientos para cambios en el precio de la transacción de la NIIF 15. [Referencia:párrafos 87 a 90, NIIF 15] |
71 | La entidad aplicará la NIC 37, u otras Normas que considere apropiadas, a cualquier pasivo que permanezca después de disposición de una propiedad de inversión. |
72 | Las compensaciones de terceros por causa de propiedades de inversión que hayan deteriorado su valor, se hayan perdido o abandonado, se reconocerán en el resultado del periodo cuando dichas compensaciones sean exigibles. |
73 | El deterioro del valor o las pérdidas en propiedades de inversión, las reclamaciones asociadas o pagos por compensación de terceros y cualquier compra o construcción posterior de activos sustituidos son hechos económicos independientes y por eso se contabilizarán independientemente, de la forma siguiente:
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74 | La siguiente información a revelar se aplicará de forma adicional a la contenida en la NIIF 16. De acuerdo con la NIIF 16, el dueño de las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos en los que haya participado. [Referencia:párrafos 89 a 92 y 95 a 97, NIIF 16] Un arrendatario que mantiene una propiedad de inversión como un activo por derecho de uso proporcionará información a revelar del arrendatario tal como requiere la NIIF 16 [Referencia:párrafos 51 a 60, NIIF 16] e información a revelar del arrendador tal como requiere la NIIF 16 para toda operación de arrendamiento operativo que realice [Referencia:párrafos 89 a 92 y 95 a 97, NIIF 16]. |
75 | Una entidad revelará:
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76 | Además de las revelaciones exigidas por el párrafo 75, la entidad que aplique el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 33 a 55, también revelará una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente:
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77 | Cuando la evaluación obtenida para una propiedad de inversión se haya ajustado de forma significativa, a efectos de ser utilizada en los estados financieros, por ejemplo, para evitar una doble contabilización de activos o pasivos que se hayan reconocido como activos y pasivos separados, según se describe en el párrafo 50, la entidad revelará una conciliación entre la valoración obtenida y la ajustada incluida en los estados financieros, mostrando por separado el importe agregado de cualesquiera obligaciones por arrendamiento reconocidas que se hayan deducido, así como cualesquiera otros ajustes significativos. |
78 | En los casos excepcionales a que hace referencia el párrafo 53, en los que la entidad mida la propiedad de inversión utilizando el modelo del costo de la NIC 16 [Referencia:párrafo 56(c) y párrafos 30 y 43 a 66, NIC 16] o de acuerdo con la NIIF 16 [Referencia:párrafo 56(b) y NIIF 16 párrafos 23 a 25 y 30 a 33], la conciliación requerida por el párrafo 76 revelará los importes asociados a esas propiedades de inversión por separado de los importes asociados a otras propiedades de inversión. Además, la entidad incluirá la siguiente información:
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79 | Además de la información a revelar requerida por el párrafo 75, la entidad que aplique el modelo del costo, siguiendo el párrafo 56 también revelará:
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80 | La entidad que, habiendo aplicado previamente la NIC 40 (2000), decida por primera vez clasificar y contabilizar como propiedades de inversión algunos o todos los derechos sobre propiedades mantenidas en régimen de arrendamiento operativo, reconocerá el efecto de esa elección como un ajuste en el saldo inicial de las ganancias acumuladas del periodo en el que se haya hecho la elección por primera vez. Además:
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81 | Esta Norma requiere un tratamiento distinto del contenido en la NIC 8. La NIC 8 requiere que se reexprese la información comparativa a menos que dicha reexpresión sea impracticable. [Referencia:párrafos 22 a 27 y 50 a 53 de la NIC 8] |
82 | Cuando la entidad adopte esta Norma por primera vez, el ajuste al saldo inicial de las ganancias acumuladas incluirá la reclasificación de cualquier importe registrado como superávit de revaluación de propiedad de inversión. |
83 | La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las políticas contables que resulte de la adopción por primera vez de esta Norma [Referencia:párrafo 14(a), NIC 8] si ha optado por utilizar el modelo del costo [Referencia:párrafo 56]. El efecto del cambio de políticas contables incluye la reclasificación de cualquier importe registrado como superávit de revaluación de propiedades de inversión. |
84 | Los requerimientos de los párrafos 27 a 29, en relación con la medición inicial de una propiedad de inversión adquirida en una transacción de intercambio de activos, se aplicarán prospectivamente sólo a transacciones futuras. |
84A | Mejoras Anuales, Ciclo 2011-2013 emitido en diciembre de 2013 añadió el párrafo 14A y un encabezamiento antes del párrafo 6. Una entidad aplicará esa modificación de forma prospectiva a las adquisiciones de propiedades de inversión desde el comienzo del primer periodo para el cual adopta esa modificación. Por consiguiente, no se ajustará la contabilización de las adquisiciones de propiedades de inversión en periodos anteriores. Sin embargo, una entidad puede optar por aplicar la modificación a adquisiciones individuales de propiedades de inversión que ocurrieron antes del comienzo del primer periodo anual que tuvo lugar a partir de la fecha de vigencia si, y solo si, la información necesaria para utilizar la modificación a las transacciones anteriores se encuentra disponible para la entidad. [Referencia:párrafo FC22, Fundamentos de las Conclusiones]
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84B | Una entidad que aplique la NIIF 16 y sus modificaciones relacionadas con esta Norma por primera vez aplicará los requerimientos de transición del Apéndice C de la NIIF 16 a sus propiedades de inversión mantenidas como un activo por derecho de uso. |
84C | Transferencias de Propiedades de Inversión (Modificaciones a la NIC 40), emitida en diciembre de 2016, modificó los párrafos 57 y 58. Una entidad aplicará esas modificaciones a cambios de uso que tengan lugar a partir del comienzo del periodo anual sobre el que se informa en el que la entidad aplique por primera vez las modificaciones (la fecha de la aplicación inicial). En la fecha de la aplicación inicial, una entidad evaluará nuevamente la clasificación de las propiedades mantenidas en esa fecha y, si procede, reclasificará las propiedades aplicando los párrafos 7 a 14 para reflejar las condiciones que existan en esa fecha. [Referencia:párrafos FC30 a FC32, Fundamentos de las Conclusiones] |
84D | A pesar de los requerimientos del párrafo 84C, se permite que una entidad aplique las modificaciones a los párrafos 57 y 58 de forma retroactiva, de acuerdo con la NIC 8 si, y solo si, eso es posible sin el uso del razonamiento en retrospectiva. [Referencia:párrafo FC33, Fundamentos de las Conclusiones] |
84E | Si, de acuerdo con el párrafo 84C, una entidad reclasifica las propiedades en la fecha de aplicación inicial, la entidad:
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85 | Una entidad aplicará esta Norma para los periodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2005. Se aconseja su aplicación anticipada. Si una entidad aplicase esta Norma en un periodo que comience antes del 1 de enero de 2005, revelará este hecho. |
85A | La NIC 1 Presentación de Estados Financieros (revisada en 2007) modificó la terminología utilizada en las NIIF. Además modificó el párrafo 62. Una entidad aplicará esas modificaciones a periodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2009. Si una entidad utiliza la NIC 1 (revisada en 2007) en un periodo anterior, aplicará las modificaciones a dicho periodo. |
85B | Se modificaron los párrafos 8, 9, 48, 53, 54 y 57, se eliminó el párrafo 22 y se añadieron los párrafos 53A y 53B mediante el documento Mejoras a las NIIF emitido en mayo de 2008. Una entidad aplicará esas modificaciones de forma prospectiva a los periodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2009. Se permite que una entidad aplique las modificaciones de las propiedades de inversión en construcción desde una fecha anterior al 1 de enero de 2009 siempre que los valores razonables de dichas propiedades de inversión en construcción fueran medidos en esas fechas. Se permite su aplicación anticipada. Si una entidad aplicase las modificaciones en un periodo anterior, revelará este hecho y al mismo tiempo aplicará las modificaciones de los párrafos 5 y 81E de la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo. |
85C |
85D | Mejoras Anuales, Ciclo 2011-2013 emitido en diciembre de 2013 añadió encabezamientos antes del párrafo 6 y después del párrafo 84 y añadió los párrafos 14A y 84A. Una entidad aplicará esas modificaciones a periodos anuales que comiencen a partir del 1 de julio de 2014. Se permite su aplicación anticipada. Si una entidad aplica esas modificaciones en un periodo que comience con anterioridad, revelará este hecho. [Referencia:párrafo FC22, Fundamentos de las Conclusiones]
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85E | La NIIF 15 Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes, emitida en mayo de 2014, modificó los párrafos 3(b), 9, 67 y 70. Una entidad aplicará esas modificaciones cuando aplique la NIIF 15. |
85F | La NIIF 16 emitida en enero de 2016 modificó el alcance de la NIC 40 definiendo propiedades de inversión para incluir las propiedades de inversión de las que es dueño y las propiedades mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso. La NIIF 16 modificó los párrafos 5, 7, 8, 9, 16, 20, 30, 41, 50, 53, 53A, 54, 56, 60, 61, 62, 67, 69, 74, 75, 77 y 78, añadió los párrafos 19A, 29A, 40A y 84B y sus encabezamientos relacionados y eliminó los párrafos 3, 6, 25, 26 y 34. Una entidad aplicará esas modificaciones cuando aplique la NIIF 16. |
85G | Transferencias de Propiedades de Inversión (Modificaciones a la NIC 40), emitida en diciembre de 2016, modificó los párrafos 57 y 58 y añadió los párrafos 84C a 84E. Una entidad aplicará esas modificaciones a periodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2018. Se permite su aplicación anticipada. Si una entidad aplica esas modificaciones en un periodo que comience con anterioridad, revelará este hecho. |
85H | La NIIF 17, emitida en mayo de 2017, modificó el párrafo 32B. Una entidad aplicará esa modificación cuando aplique la NIIF 17. |
86 | Esta Norma deroga la NIC 40 Propiedades de Inversión (emitida en 2000). |
La Norma Internacional de Contabilidad 40 Propiedades de Inversión (revisada en 2003) fue aprobada para su emisión por los catorce miembros del Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.
| Sir David Tweedie | Presidente |
| Thomas E Jones | Vicepresidente |
| Mary E Barth | |
| Hans‑Georg Bruns | |
| Anthony T Cope | |
| Robert P Garnett | |
| Gilbert Gélard | |
| James J Leisenring | |
| Warren J McGregor | |
| Patricia L O’Malley | |
| Harry K Schmid | |
| John T Smith | |
| Geoffrey Whittington | |
| Tatsumi Yamada |
Transferencias de Propiedades de Inversión (Modificaciones a la NIIF 40) se aprobó para su publicación por los 12 miembros del Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.
| Hans Hoogervorst | Presidente |
| Suzanne Lloyd | Vicepresidenta |
| Stephen Cooper | |
| Philippe Danjou | |
| Martin Edelmann | |
| Amaro Gomes | |
| Gary Kabureck | |
| Takatsugu Ochi | |
| Darrel Scott | |
| Chungwoo Suh | |
| Mary Tokar | |
| Wei-Guo Zhang |